Thị trường bất động sản nằm trên đống lửa
Người mua chộp lấy cơ hội mua căn hộ mới nhiều hơn lượng nhà các chủ đầu tư có thể xây. Nhà đầu tư sở hữu hai, ba, hay bốn căn hộ với hy vọng sẽ kiếm được nhiều tiền nhờ giá cả tăng vọt. Nhưng viễn cảnh đó không xảy ra. Giá nhà đất bắt đầu lao dốc. Các chủ dự án mắc kẹt với những tòa nhà trống rỗng. Sự giàu có của họ bắt đầu sụt giảm mạnh.
Đây là những dấu hiệu có vẻ giống với thị trường nhà đất Mỹ năm 2007. Nhưng không. Đây là câu chuyện của Trung Quốc năm 2012.
Sau khi phát triển vô cùng nóng trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu suy yếu. Các chủ dự án liên tiếp giảm giá nhằm giải phóng hàng tồn kho. Giá thì cứ giảm mà người mua vẫn đứng ngoài thị trường khiến đại gia nhà đất than khóc vì đống tài sản giảm giá trị.
Nhưng liệu có xảy ra cuộc đại suy thoái ở thị trường bất động sản Trung Quốc như đã xảy ra ở Mỹ hay không? Các chuyên gia dự báo chắc chắn thị trường sẽ tổn thương nặng nhưng đại suy thoái thì không.
Người Trung Quốc ồ ạt xây dựng tạo nên bong bóng bất động sản
Điên cuồng mua vào
Người Trung Quốc được phép sở hữu nhà riêng từ cuối những năm 90 của thế kỷ trước. Trước đó, họ chưa từng chứng kiến đợt giảm giá nhà bao giờ. Họ dồn hết tiền để mua nhà trong suốt thập niên vừa qua kể từ khi nhiều loại hình đầu tư mới xuất hiện bên cạnh gửi tiết kiệm.
Nicholas Consonery, nhà phân tích tại Eurasia Group phân tích để đối phó với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, Chính phủ Trung Quốc nới lỏng hạn chế cho vay để giữ cho nền kinh tế phát triển với tỷ lệ gần 10%. Điều này khiến giá nhà trong năm 2010 tăng 50% so với ba năm trước đó.
Giá nhà tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải đã tăng hơn 110% trong 5 năm qua. Giá nhà trong quý 4/2011 ở các khu cao cấp tại Thượng Hải có giá khoảng 19.400 USD mỗi mét vuông, còn ở Bắc Kinh là 17.400 USD.
Patrick Chovanec, giáo sư tại Đại học Thanh Hoa ở Bắc Kinh cho biết cũng giống Mỹ, người Trung Quốc muốn đa dạng hóa bất động sản. Vì vậy, họ liên tiếp mua vào căn hộ mà không có ý định cho thuê. Thay vào đó họ coi đây là kênh giữ tiền và chờ hưởng lợi nhuận khi giá tăng cao.
Tăng trưởng của Trung Quốc tổn thương
Thật khó để đưa ra con số thống kê chính xác ở Trung Quốc nhưng ước tính có hàng triệu dự án bị bỏ trống.
GS Chovane cho biết: “Mỗi thành phố ở Trung Quốc đều có một tỉnh mới phát triển với rất nhiều dãy căn hộ đang rao bán. Nhưng rất nhiều trong số đó bị bỏ không”.
Theo Chovanec, Chính phủ Trung Quốc quan tâm tới cách điều chỉnh giá cả và những động thái kiềm chế đầu cơ từ năm 2010. Các biện pháp đó bao gồm quy định tiền đặt cọc cao hơn, chất lượng khoản thế chấp ngặt nghèo hơn, yêu cầu về cư trú và số lượng mua nhà bị hạn chế.
Nhưng bất chấp sự tác động của Chính phủ, các chủ dự án vẫn tiếp tục đi vay để xây dựng tràn lan. Họ nghĩ Chính phủ dù thế nào đi chăng nữa vẫn phải “cứu” thị trường để duy trì tăng trưởng kinh tế. Cứ như vậy, bong bóng bất động sản tiếp tục lan sang các đô thị hạng hai, hạng ba.
Cắn răng giảm giá
Cuối cùng, các nhà chức trách không nhượng bộ tung tiền cứu thị trường và chủ đầu tư phải thừa nhận khó khăn. Mùa hè năm ngoái, họ tìm mọi cách giải tán hàng tồn kho. Và cách đầu tiên chính là giảm giá. Nhưng họ không nhận được sự hưởng ứng từ người mua. Người mua thậm chí còn gây ồn ào ở Thượng Hải.
Nicholas Lardy, lãnh đạo cấp cao tại Peter G. Peterson Institute tiết lộ lượng nhà bán ra suy giảm, quý I/2012, lượng bán giảm tới gần 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Và lượng bán ra không hề được cải thiện trong những ngày gần đây.
Giá nhà cũng sụt giảm mạnh. Các số liệu thống kê chính thức cho thấy, ở các thành phố lớn, sự sụt giảm không quá mạnh. Tuy nhiên, các chuyên gia khẳng định nhiều chủ đầu tư đã cắn răng giảm giá tới 40%.
Rung chuyển thế giới
Có rất ít cuộc tranh luận cho rằng bong bóng bất động sản đến hồi bùng nổ. Nhưng các chuyên gia lo ngại rằng các con số thực tế có thể sẽ làm rung chuyển cả Trung Quốc và toàn thế giới.
Bong bóng bất động sản do xây dựng quá nhiều.
Có nhiều điểm khác biệt quan trọng giữa thị trường bất động sản Mỹ và Trung Quốc. Điểm khác biệt dưới đây phần nào khiến vụ nổ bong bóng tại Trung Quốc bớt chấn động hơn ở Mỹ. Người mua nhà ở Trung Quốc luôn luôn được cung cấp khoản thanh toán ít nhất 20%. Trung bình chủ sở hữu có 40% tới 50% sở hữu trong ngôi nhà của mình.
Vì thế khi giá giảm, chủ nhà không phải chịu 100% mất mát như ở Mỹ. Nhưng dù sao khối tài sản bị giảm giá trị cũng vô cùng lớn. Hiện tại khoảng 40% tài sản của người Trung Quốc nằm ở nhà đất. Con số này tại Mỹ là 32% cách đây vài năm.
Chủ đầu tư là những người bị tổn thương nhiều. Một vài công ty nhỏ đã tuyên bố phá sản. Đây là hiện tượng hiếm hoi ở Trung Quốc. Trong khi đó, nhiều công ty khác vẫn đang gắng gượng cầm cự nhờ sự hỗ trợ.
Susan Wachter, Giáo sư chuyên ngành bất động sản tại Pennsylvania's Wharton School nhấn mạnh: “Đây là bong bóng bất động sản cổ điển. Nó có nhiều điểm tương đồng với rắc rối thị trường Mỹ những năm đầu 90 của thế kỷ trước. Đó là vấn đề xây dựng quá nhiều. Và nó cần quá nhiều thời gian để hấp thụ”.
Đe dọa tăng trưởng kinh tế
Các ngân hàng cũng bị kéo bong bóng bất động sản vì họ chấp nhận quá nhiều tài sản thế chấp bất động sản. Lãnh đạo địa phương vô cùng đau đầu vì chủ đầu tư phải dựa và lượng tiêu thụ nhà đất để trả nợ.
Trong khi đó, sự tăng trưởng kinh tế Trung Quốc đang gặp muôn vàn khó khăn khi thị trường nhà đất đi xuống. Năm ngoái, để có mức tăng trưởng gần 10%, Trung Quốc đã phải dựa rất nhiều vào sự tăng trưởng bất động sản. Vì vậy, sẽ rất khó cho kinh tế Trung Quốc. Và điều này sẽ tác động ngược trở lại với thị trường nhà đất.
Lardy dự báo: “Sự điều chỉnh đang bắt đầu. Nếu không có biện pháp nào cải thiện tình hình, tăng trưởng kinh tế Trung Quốc sẽ chậm lại rất nhiều”.
Nếu bong bóng bất động sản nổ ra, nhiều ngành khác sẽ khó khăn theo. Những công ty cung cấp vật liệu xây dựng như thép, xi măng, đồng phải đối mặt với sự sụt giảm nhu cầu.